批发市场转型 升级路在何方
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店家撤离
消费者预付卡“打水漂”
悦秀城的前身是大康国际鞋城，2015年9月，升级后的大康国际鞋城一改往日批发市场的形象，以购物中心的姿态重新亮相。市场内从前紧密排列的小商户被稀疏分布的品牌店取代，还增加了餐饮、娱乐和亲子业态。
不过，这种转变并未获得周围居民的认可。据店内商户回忆，开业当天，悦秀城吸引了不少附近居民前来凑热闹，甚至有北京南站的乘客拉着行李箱进店。“但商场里可逛的店铺太少，很多人来一两次就不来了。”一家商户的负责人说，面对稀少的客流，一些商户开业没几天就撤离了，去年年底开始，越来越多的商户停止了营业。
记者在现场看到，个别撤离的商户在门口贴出了联系电话，但多数商户没有留下任何信息，这使得一些消费者手中的预付卡无处可退。
家住附近小区的戴女士花了1万元在商场的几家店办理预付卡。“当时办卡还有优惠。”然而前段时间，当她打算到办了卡的餐馆消费时，发现大门紧闭。“卡里还剩几百块钱，真担心哪天商户都走了，损失可就大了。”
悦秀城在各个醒目位置都挂出了“温馨提示”，表示租赁商户所办各类卡涉及的所有权利和义务与悦秀城无关。悦秀城招商部介绍，商场将重新规划调整，包括品牌选择和业态搭配等。
转型失败
商户收入交不起租金
即使选择撤店，许多商户也并不能潇洒退场，由于这些商户和商场物业在租金上存在争议，门店已被物业封闭，并贴上了封条。
在商场一层，一家已经闭店的咖啡厅门口还贴着来自物业的租金催缴函。记者联系到这家咖啡厅的负责人，他介绍，店里前期花费巨额装修，但开业后一直惨淡经营，每个月的亏损达到两三万元，“开业时商场说试营业期间不用交租金，并口头承诺正式开业时商户入驻率达到80%，但一直都没实现。”
按照商场开业时的计划，二层将引入一些品牌店，但试营业期间，一些商户因客流量少，开业不久便关店，整个二层也迟迟未入驻更多商户。“平均每天一两个顾客。”二层一家美甲店的负责人说，去年11月，店铺已经亏损超四十万元，便选择暂停营业，随后因租金问题被物业封闭店铺。
如今，多数仍在正常经营的店铺里也顾客寥寥。
悦秀城附近分布着不少居民区，周边也一直存在大型商业的空白，批发市场转型购物中心后，为何仍缺少客流？
在周边居民看来，悦秀城社区购物中心的定位有名无实。“我们很希望家门口有个能让一家人吃喝玩乐的地方，但这儿除了电影院、KTV性价比不错，很少有大众化的品牌，像一层的几个运动品牌店，价格偏高，附近居民需求少。”戴女士说，周边的消费水平更加大众化，悦秀城应该引入一些百姓熟知的品牌，以及满足百姓生活需要的超市。
找准定位
市场转型要结合自身禀赋
在北京商业经济学会秘书长赖阳看来，悦秀城应该转型为社区生活方式中心。“虽然悦秀城加入了餐饮、娱乐、亲子的业态，但只是表面上的组合。”他介绍，商场在招商时，不应是商铺的简单组合，而应是生活方式的组合，“围绕一家人到商场会做什么、需要什么空间，提供消费者认可的品牌，而不是简单打造一块亲子区或餐饮区。”他说，店与店之间也不是完全割裂的，应该产生关联、形成互动。
在北京，大康国际鞋城属于较早一批转型升级的批发市场，与大康国际鞋城几乎同一时间尝试转型的，还有三里屯雅秀。2015年10月，闭店重整的雅秀重新亮相，从涉外服装批发市场升级为现代购物中心，商户从数千家精简至百家。
和大康国际鞋城一样，雅秀的“华丽”蜕变并未讨得消费者的欢心，虽然地处繁华的三里屯商圈，但进出雅秀大门的顾客屈指可数。去年10月，雅秀再次关闭了大门，几个月来，空荡荡的大楼一直闲置着。
“雅秀之所以转型失败，是因为打造成了传统的购物中心，而这种业态在三里屯并没有吸引力。”赖阳表示，批发市场的升级没有一条固定的道路，每个市场需要依托自身资源禀赋和周边环境进行合理定位。“市场转型不是一窝蜂全变成购物中心，还可以转为主题商务中心、设计师的文化创意园区等等，这都需要精心策划。”
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