专业市场运营管理：18种专业市场运营模式（上）

专业市场运营管理：18种专业市场运营模式（上）

商贸批发业市场： 随着中国专业市场竞争日趋激烈，市场向何处发展，如何实现企业的根本目标——赢利。

根据自身多年从事专业市场开发、策划、招商、经营、管理和服务的经验，以及对中国专业市场现况的了解和发展趋势的研究，总结、归纳出中国专业市场十八种新型赢利模式，在此与大家分享。

中国专业市场（以下简称“市场”，特指众多商家集中经营的商品交易场所，与“市场需求”中的“市场”含义不同），做为最具中国特色的商业流通业态，在中国实行改革开放的二十多年中，得到了蓬勃的发展；目前中国各地的各类专业市场已超过万家，并仍在继续发展、建设之中。

中国浙江的义乌市，山东的临沂市，福建的石狮市，广东的虎门镇，河北的白沟镇等，都是在当地各类专业市场的带动下，才有了今天的经济规模。由于专业市场对经济发展的重要促进作用，中国专业市场不仅受到商家的追捧，厂家的重视，开发商的青睐，更得到各级各地政府的支持；中国较早的一批专业市场，就是在当地政府的主导或直接主持下开办起来的。

随着更多的地方政府的重视，更多的投资开发商的进入，以及其它商业流通业态（如大型零售超市）的出现，中国专业市场面临的竞争日趋激烈。在这种竞争的态势下，中国专业市场向何处发展，尤其是如何实现企业的根本目标——赢利，就成为了业界共同关注的课题。

根据专业市场开发、策划、招商、经营、管理和服务的经验，以及对中国专业市场现况的了解和发展趋势的研究，总结、归纳出中国专业市场十八种新型赢利模式 。

一、在有一定规模的市场需求或有工业集群基础的地区开发相关专业市场。

专业市场涉及的行业、产品种类很多，大多数地区都不可能形成涵盖众多行业或产品的专业市场，类似浙江义乌、山东临沂、广东广州这样的可以形成几十个种类的专业市场的地区，是少之又少的。但有许多地区，对某些产品（如手机、电脑、工业原料等）形成了较有规模的需求，或者已经形成了一定的工业集群（如家具工业镇、服装专业镇、陶瓷专业市场等），则可以开发相应的专业市场，如手机市场、电脑市场或者家具市场、服装市场、陶瓷市场等。

随着我国人民生活水平的不断提高，以及各地产业发展的规模扩大，以这种模式开发成功的专业市场将不断增多。

二、在原有专业市场的客源影响力和人流成熟的基础上，开发新的、不同产品或行业种类的专业市场赢利。

任何一个专业市场，一旦形成了相对固定的客源和由此带来的较旺的人流，其影响力就不仅仅局限于这个市场的产品或行业；其影响所及：

一是与该市场产品或行业相配套的产品或行业；如服装市场周边往往容易开发出辅料、布料市场；建材市场周边往往容易形成货运、物流市场；

二是与该市场产品或行业相关性不大或完全不相关的产品或行业；如服装市场周边开发出百货小商品市场，或者皮具、鞋帽市场，甚至建材市场、家具市场等等；浙江义乌、山东临沂、广东虎门等地形成的专业市场群，最初都是从小百货、服装、工业品等专业市场逐渐发展而成的。这种模式利用的是原有市场的影响力和人流资源。

三、在原有的中、低档次的专业市场的基础上，开发中、高档次的同类专业市场赢利。

我国专业市场的形成和发展，虽然已有几十年的时间，但发展状况参差不齐；许多专业市场甚至仍然处于创办初期的建筑简陋、环境差、不安全、管理落后、产品质次价廉、交通不便、经营商家和市场开发商的赢利低等低档次、低水平阶段，严重制约了市场的进一步发展，也与政府的城市规划、交通规划和市场管理的发展要求不相适应。

因此，对这类市场从硬件、软件和环境等几方面进行改造、升级、换代，或者就近开发更高档次的同类商品专业市场，就成为中国专业市场在未来能否赢得竞争优势的当务之急，也是各地政府大力提倡、全力支持的投资项目。许多地区，如山东临沂市，这种市场改造已如火如荼的进行，开发商的赢利前景十分可观！

四、通过建设更大规模的同类专业市场赢利。

我国专业市场的特点，是众多的同类产品商家，集中在一地经营，商家成行成市，买家货比三家，非常符合中国人的经商习惯和采购共性，这也是专业市场在中国之所以形成并蓬勃壮大的原因。在改革开放初期的“短缺”经济时期，商品供不应求，商家的集聚可以很快形成买家的集聚；而在市场经济发展到一定时期的今天，商品已经相对“过剩”，由供不应求已经转变为供过于求。

因此，只有买家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引买家的只有更为丰富的商品，更为低廉的价格以及更有保障的商品质量，一句话，更大的选择余地或空间！要做到这一点，更大规模的专业市场，更具竞争优势！最近，一些地方一批超大规模（占地几百亩甚至几千亩）的专业市场的开发建设成功，就是对这一模式的最好诠释。

五、在交通、环保、城市规划要求更多或即将出现变更的专业市场所在地的城市周边，开发同类型专业市场赢利。

随着我国国民经济的持续、稳定发展，城市和区域经济的发展也十分迅猛，其所带来的明显变化之一，就是城市边缘的不断扩大。这对专业市场的影响十分明显：

一是原来许多位于城市边缘甚至近郊的专业市场，忽然发现自己已身处闹市之中，交通拥挤，噪音污染，消防隐患，仓库奇缺，地租（地价）暴涨等等，都形成强大的压力；

二是政府在权衡专业市场的利与弊的过程中，更多的是从城市的整体利益出发，在此前提下，牺牲某一个或某几个专业市场的利益，将这些市场拆除或搬迁至城市新的边缘，更符合政府的愿望。

所以，在政府采取行动之前，提早有预见性地在城市新的边缘区域，开发与城市中具有一定影响力和人流的专业市场同类型的专业市场，将成为许多开发商的投资热点和新的赢利模式。

六、将摊位制的专业市场改造成为或者开发新的超市制的专业市场赢利。

中国专业市场目前仍以摊位制为主流，所谓摊位制即是将铺位或摊口，一个一个分割出租给商家经营，商家按月或季或年向市场开发商缴交租金和管理费，租金是这种市场开发商的主要收入来源，开发商也不对商家的经营负责。

这种专业市场的最大弱点，是商家素质参差不齐，商品实行议价，商品质量得不到保障，商家信誉不高，市场自身的品牌也难以形成。相比之下，各种大型零售超市之所以大行其道，除了价格便宜之外，很大原因是买家面对的是零售超市一个商家，商品集中收银，其信誉在买家看来更可靠，商品质量更有保障。

超市制的专业市场是摊位制市场与零售超市的结合，即将众多商家集中在类似大型零售超市的建筑物内，商品分类分区分商家摆放，商品明码标价，顾客（买家）自由挑选，市场统一收银，以一定比例与商家分成，按日、周或月与商家结算，市场对商家有销售保底要求。这样，市场即保障了租金（保底分成额）收入，又随商家生意水涨船高，实际收入更多。

七、在原有的铺位出租为主的专业市场邻近，开发以铺位销售为主的同类型专业市场赢利。

中国专业市场开办之初，由于当时的投资开发商的资金实力和环境条件的限制，许多市场从用地、建筑到铺位，都是出租（租赁）为主，有的更是临时建筑。在市场运行一定年限后，市场的人气有了积累，市场内商家的资本也不断增大，这种情况下，租赁的铺位，临时的建筑，不断上涨的租金，随时可能面临市场不续约的风险，都使有一定实力的商家希望拥有属于自己的天地——商铺。

如果一个出租铺位的专业市场已经形成了人气和规模，则在其邻近开发出销售铺位的同类型专业市场，将坐收渔翁之利。

八、利用闲置物业或廉价地皮开发专业市场赢利。

专业市场的竞争，除了受地段、市场需求，产业集群基础、商品种类和质量、交通状况等因素影响之外，商家的经营成本高低也是一个重要的因素，其中铺位租金是经营成本的一个重要方面；而闲置物业或廉价地皮所带来的租金低成本，不仅可以为商家带来更大的价格竞争优势，也可为市场开发商创造更多的赢利。

目前，中国的房地产业十分发达，一方面是房价不断攀升，国家不得不出台各项政策予以理性打压；另一方面则是房屋空置率不断增高；这种房屋的两极分化现象，为专业市场获得闲置房源、扩大赢利空间创造了条件。

九、在成熟和成规模的专业市场中，通过开发配套的服务设施和项目赢利。

专业市场是一个良好的综合平台，一旦形成规模和人气，其可整合的资源就十分之多。

首先它是一个商品交易的平台，商品的展示和广告、宣传成为市场不可或缺的组成部分，在专业市场内定期或不定期召开产品展示交易会（博览会），设立展览馆，设置广告牌，都可成为市场的赢利项目；

其次它是一个信息发布的平台，商品的信息，运输的信息，商品价格的信息等等，都可以通过现场或在网上开办的专业网站发布出去；

第三它是一个提供服务的平台，停车、住宿、餐饮的服务，通迅、邮政、运输的服务，仓储的服务，甚至人才培训服务以及住宅房地产开发等等，都是市场可从事的项目。

《专业批发市场商业地产运营管理规章制度汇编》发行




（《专业批发市场商业地产运营管理规章制度汇编》）


《《专业批发市场商业地产运营管理规章制度汇编》》分为六部：
第一部，是政府官方类编。主要是国家、各省区市县政府官方有关专业（批发）市场商业地产管理法规、扶持优惠政策等。对于政府官方新订有关专业（批发）市场商业地产的管理、扶持政策，有借鉴作用；对于开发运营商寻求政府官方支持、要求优惠政策，有参考价值。
第二部，是开发运营商类。从开发运营层面的管理规章制度等。
第三部，是市场管理者类。全国各地各类专业（批发）市场、商业地产有关从高层到基层市场管理人员的各部门、各岗位职责、行为规范、奖罚措施等规章制度。
第四部，是市场商家类编。有关对进入市场或商业地产经营的商家业户的经营、言行、安全、卫生等规定、公约、承诺等。
以上三部分，汇集了全国各地各类专业（批发）市场、商业地产各种规章制度，是专业（批发）市场、商业地产规章制度的主体内容。这些，对于全国各地各类专业（批发）市场、商业地产开发运营商，制定相关相类规章制度，可直接“拿来”模仿使用，亦可归纳、比较、创新，形成适应自己市场的规章制度。
第五部，是范例完整类编。选择了一部分各地各类型专业（批发）市场商业地产较完整、成体系的规章制度，对各类型市场商业地产开发运营、市场管理机构制定系统全面的规章制度有实用价值。
第六部，相关其他类编，
本书特点：具有明显的实用性、系统性、借鉴性，始终注重实用的规章汇编；各地市场、各类市场、商业地产，官方、开发商、管理者、经营户，各种规制、多类规章，全面完整；同类规章多市场、商业地产展现，可使规章制订者创新发挥、去掉照搬全抄。

适用对象： 1、各地各类专业批发市场商业地产开发投资商、市场商业地产运营商、市场商业地产管理者；2、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各仓储式商场 、各连锁店、特许经营店、专业店等各种商业零售企业；4，各级政府、职能主管部门；5，各市场商业地产策划咨询等机构、研究院所等机构；

《《专业批发市场商业地产运营管理规章制度汇编》》约120余万字，分电子书、纸介质两种形式发行。纸质规格:16开，近1300页；电子书，光盘。

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