专业市场的详细规划

     专业市场是指某一门类的特别商品的交易聚散场所。专业市场一般要求建设具有相当大的规模，能够集聚某个特色门类的所有商品，商业辐射面一般要影响到全国乃至全球，对区域经济具有强劲的拉动作用，市场内部具有完善的管理办法。例如：浙江义乌市中国小商品城，绍兴中国轻纺城等。它们在国内外具有一定知名度，市场的配套十分齐全，已具备现代化专业市场的特征：市场按功能划分，分档次布局，基本实现了货物输送机械化，场内交易信息化，安全卫生物业化，市场管理智能化。

一． 路桥专业市场的现状特征及发展策略

a) 背景

    台州市位于浙江省沿海中部，陆域面积9411平方公里，人口540万，是浙江沿海中部重要的经济城市。其中路桥区为台州市东南部主体城区，全区陆域总面积274平方公里，人口约41万，是台州市的商贸功能综合区。

    路桥素有"百路千桥万家市"之称，自古路桥就以人杰地灵、商贾云集而名闻遐迩。截止2002年底，路桥有各类专业市场77个，其中年成交额超亿元的市场20个，有个体经营户3万多户，各类总经销商、总代理和专卖店1400多家。2002年市场成交额达212.2亿元。传统商贸正进一步向现代流通业态转型。

    经济快速发展的台州目前已进入工业化中期,在打造国际先进制造业基地的进程中，预期生产资料要素的投入将高于GDP的增长。路桥生产资料市场体系发育较全，市场交易环境良好，规划通过搬迁扩建生产资料市场，拓展新的发展空间，完善市场功能。

b) 现状问题

    （1） 城市空间受到制约。路桥建区以来，一些以前在城区边缘兴建的专业市场，随着城市的不断向外扩张，现已处在城区中心地段。位于闹市中的专业市场（例如：钢材、机械设备市场）不仅妨碍交通，而且影响市容和环境，影响居民生活。使城市空间受到制约，生产资料市场适时向近郊方向转移是大势所趋。

    (2) 市场规模容量不够。近几年来，路桥生产资料市场随着经济的增长和社会需求的上升，交易规模不断扩大。钢材、机械设备市场的经营户普遍要求增加摊位，场地已扩大二到三倍，还有大量的经营者因得不到市场摊位而无法进场交易，而周边县市通过兴建和扩建同类市场，吸引了不少的经营者。面临周边市场的竞争，路桥的市场若不搬迁扩建，将会失去发展机遇而有萎缩的危险。

    (3) 市场功能严重缺损。交通运输工具升级换代后，路桥目前生产资料市场普遍存在着停车位严重不足的问题。大部份市场内通道狭窄，建筑形象简陋，仅能满足过去的手推车人工运输交易，现已不能满足行车、吊车、起重机装卸和大货车运输等大批量的交易方式的需要。

    （4）市场分布格局分散。从各地市场建设的成功经验判断，同类型市场相对集中，可实现市场信息资源的共享和集聚人气，降低经营成本。通过搬迁和扩建，建设新的生产资料市场，并且配套修建停车场，逐渐形成具有信息、仓储、运输、交易功能的生产资料物流中心、有利于集约用地，实现资源共享。

c) 发展策略

    经过对上海、武汉、长沙、广州、深圳等地的专业市场实地考查，我们认为我国新近建设的专业市场呈现出的特点是：大多数市场对外对内交通便捷；某些市场具备二种交通方式互补的优势，市场内部道路宽畅，便于大型货车出入；市场外围配备一定数量停车场；建筑以单层大跨度钢结构为主，多层建筑组合体为辅。

    根据路桥生产资料市场发展的实际情况和城市总体规划的要求，以及《路桥商贸规划》对台州市及周边地区生产资料需求量的论证，决定在路桥城区近郊东南角机场附近选择大约一平方公里用地建设路桥生产资料市场。该市场与沿海高速公路距离约13公里，距即将建设的台州铁路货站物流中心及仓储区约7公里，有良好的区位和交通条件。基地周边现状已有汽车市场、电动机市场、变速箱市场、矽钢片市场、废旧有色金属拆解场以及机械设备交易点，新市场可与原有市场衔接，并与有色金属原材料市场有机的连成一片，迅速形成市场群体的规模优势。现状生产资料的客源主要集中与台州南部的路桥、温岭、玉环等地，将生产资料市场选址于本区，接近销售目的地。由于基地位于近郊区，成片开发后对城区居民生活影响较小。

    本规划的建设目标是：建设浙江省重要的生产资料物流中心，台州工业物资和机械设备交易中心市场，配套完善的现代化商贸园区。

二． 生产资料市场特征分析

a) 生产资料市场与生活资料市场比较差异表

b) 生产资料市场构成模式

    通过对生产资料市场运作全过程进行分析，我们认为生产资料市场由六大要素组成：由内向外依次表述：第一要素为穿插在原材料或机械设备摆放区之间的鱼骨状人行通道空间；第二要素为专业市场主体，（所占建筑面积最大的）原材料或机械设备摆放展示区；第三要素为市场靠近停车场或道路一端为进货卸货区，市场靠近内部支路一端为出货装货区。第四要素为专业市场交易服务的配套商业设施，配套商业设施为多层临街商业服务楼（内容涵盖：生活服务、金融服务、办公洽谈、商业服务）；第五要素为配套停车场（配备经营户固定车位，顾客临时停车位及货车卸货停车位）。第六要素由最外面的专业市场外围绿化隔离带，人行道和具有运输功能的城市道路及相邻专业市场组成。

    由于专业市场的功能构成日趋复合化，市场本身就含有一定的展示、交易、运输、储存等功能。以上六大要素相互衔接，创造出井然有序、人性化的专业市场氛围。

三． 规划结构

    规划结构的合理性直接影响市场聚集效益和综合功能的发挥。影响规划结构的因素有很多，主要有：现状基础条件、地形与生态环境的制约、交通的导向、园区功能的要求，市场建设成本，市场交易方式的提升与转变等。

    本规划结构可以概括为“一个服务中心广场、两个大型仓储交易展示基地、一个市场物流配送中心、一个商业服务网点和一个相对独立的弹性市场空间” 。

    “一个服务中心广场”指集会场所和人流聚散的广场。本市场特别在用地中心地段，由综合服务于各市场的建筑围合成椭圆形空间，形成本片区人文景观的核心服务中心广场。根据市场管理的需求，在适中位置设置一栋行政管理大楼，有利于政府直接服务市场。另一栋信息网络交易大楼，是为专业市场将来升级换代预留的信息平台。

     “两个大型仓储交易展示基地”指按市场仓储交易商品的不同形态划分出两个展示基地：一个以原材料为主，布置在中心广场南侧；另一个以机械设备为主，布置在中心广场北侧。

    “一个市场物流配送中心”从生产资料市场的经营流程过程分析，专业市场实质就是现代物流基地。本规划布置了一个1.6万平方米（内可安排100部大型货车停放，100部中型货车停放）规模的物流配送中心，一个建筑面积达3万平方米的中转货运仓库，一个长途运输车辆停靠站，一处150个标准间的旅馆等。

    “一个商业服务网点”指根据市场运作的需求，在市场适中位置设置一处商业服务网点，有利于市场的培育与发展。

    “一个相对独立的市场弹性空间”是指布置在河道另一边的，相对独立的市场弹性空间。

四． 开发指标控制

    a) 经营户数

    本市场用地面积共89.04公顷，规划市场总经营户数控制在1500户以内。根据路桥市场现状调查结果，即将搬迁的五大市场经营户为800户，加上新增加的市场500户，再预留200户位置应该是合适的。

    b）建筑面积

    本市场总面积89.04公顷，规划毛容积率为0.64，其中市场用地平均容积率0.85。市场总建筑面积控制在48.67万平方米以内，金融服务4.67万平方米，行政办公2.93万平方米，货运交通0.49万平方米。

    c）建筑间距

    考虑到专业市场建筑为单层大跨度钢构架建筑，一般建筑实际高度不超过20米，故专业市场建筑南北方向最小间距定为24米，东西方向最小间距定为18米。

    d）建筑退线

    专业市场（带专业小商品市场和办公洽谈功能）建筑临街面最小后退6米，考虑到专业市场周边有绿化和停车数量的要求，根据市场的不同方位和布局，后退红线又分有18米之33米不等宽度。

    e）建筑层数

    各类专业市场建筑考虑市场特殊性，一般为一层，临街专业小商品根据临街立面造型变化控制在4~6层不等。

【参考资料】

     [1] 台州市路桥区人民政府网站。

      [2] 王怡云，《路桥区商贸规划》，台州市路桥中心工业区管委会，2003.6。

      [3] 赵映辉等,《台州市路桥生产资料物流市场修建性详细规划》，深圳市城市规划设计研究院，

2004.4。

（金剑波：台州市规划建设局路桥规划管理处付主任）